З 1 липня в Україні набув чинності Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно з яким мешканці усіх багатоповерхових будинків мають утворити Об’єднання співвласників багатоповерховими будинками (ОСББ).
За ним, якщо до 1 липня 2016 року власникам квартир того чи іншого будинку не вдасться домовитись створити ОСББ, зібрати необхідні документи й обрати управляючого будинком, то це замість людей зробить міська влада.
Якщо ж франківці не хочуть втрачати право вибору та керування будинком, в якому живуть, їм варто навчитися управляти своїм будинком самим, створивши ОСББ.
За словами Радника з правових питань Проекту IFC Енергоефективність у житловому секторі України Зої Гопцій робота в цьому напрямі проводиться вже шостий рік: «Ще шість років тому йшла мова про те, щоб поглянути, як люди у сусідніх країнах за рахунок комерційного кредитування роблять зі своїх будинків лялечку. І після цього не тільки отримують комфортні умови проживання, а ще й економлять при цьому енергоресурси. Тобто позитивний досвід є, і його потрібно переймати».
Часто ми не задумуємось, хто все ж таки відповідає за багатоквартирні будинки. Переважна більшість людей, які проживають у них, думають «є моя квартира, я у ній хазяїн, я вирішую, що і як я буду в ній робити, а все, що за порогом моєї квартири то вже не моє».
Ми звикли кивати на мера, ЖЕКи, комунальні служби, а нерідко й делегувати відповідальність Пушкіну.
Хтось вважає, що, приватизувавши житло, у папірці ми чітко отримали запис, що квартира, тобто кімнати, кухня, коридор, санвузол це наше, а відтак, якщо більше нічого там не вказане, то й «моя хата скраю».
«І ніхто не дописав те, що було ще 1991 року прописано у Законі про приватизацію, що разом з тією квартирою ми стаємо ще власниками часточки всього іншого, що є у будинку, починаючи від фундаменту, закінчуючи дахом. Ми з вами забуваємо, що за законом стаючи власниками квартири, ми є ще й співвласниками спільного майна. Тому багато співвласників разом управляють за свій будинок і вирішують, яким чином ним управляти, що робити в тому будинку і яким він буде, чи він буде занедбаним, чи комфортним», - каже Зоя Гопцій.
Однак права та обов’язки співвласників багатоквартирного будинку тепер чітко прописані у статтях 6 та 7 Закону.
Закон визначає й умовну частку кожного співвласника. Звісно конкретно визначити, що певна частина, до прикладу, ліфта є конкретно чиєюсь неможливо. Проте визначити умовну частку доволі легко: це співвідношення площі вашої квартири до площі всіх квартир у будинку.
«Ця частка впливає перш за все на вагу голосу при прийнятті рішення, розмір витрат на утримання будинку та на відповідальність. Це новела в законодавстві, тобто відповідальність буде пропорційною: якою є наша часточка – настільки ми й відповідаємо. Також чітко прописано, що до нового співвласника, який купив квартиру у будинку, переходять усі права та обов’язки як співвласника багатоквартирного будинку. Таким чином, сьогодні, коли ми купуємо квартиру, нам варто поцікавитись чи є в будинку ОСББ, чи є в ОСББ якісь особливі правила, затвердженні загальними зборами. Також закон прописує механізм прийняття спільних рішень більшістю голосів. Нажаль, до 1 липня 2015 року ті будинки, які не змогли, або не захотіли створювати ОСББ у них не було такого механізму. Так от сьогодні усі будинки незалежно від того чи є ОСББ чи немає, приймають рішення, які стосуються спільного майна, більшістю голосів на загальних зборах співвласників. І такі рішення є обов’язковими для всіх. Тобто ситуації «мене не було на зборах», або «я голосував проти» вже не проходять. До компетенції загальних зборів належать абсолютно всі питання, і управління й використання спільного майна, обрання організації, яка буде обслуговувати будинок, обрання управителя, обрання особи-представника, який представлятиме інтереси співвласників», - пояснює Зоя Гопцій.
Раніше навіть при ОСББ рішення приймались коли був кворум присутніх, однак зрозуміло, що зібрати в одному місці в один сотню, а то й більше співвласників вкрай важко.
Сьогодні законодавство каже, що якщо не вдалось зібрати всіх для вирішення певних питань, то у нас є ще час для проведення письмового опитування. Така спеціальна процедура передбачена законом говорить про те, що протягом 15 днів з дати проведення загальних зборів для того, щоб мати змогу зібрати підписи за загальне рішення.
У підсумку голосів присутніх на зборах та голосів отриманих шляхом опитування визначатиметься чи більшість проголосувала за, чи проголосували проти та відповідно чи рішення буде взяте до виконання чи ні.
Але як реалізувати спільне рішення?
В ОСББ є юридична особа, яка представляє інтереси співвласників будинку. Ця особа може самостійно управляти своїм будинком, може визначати організацію, яку вона візьме собі на допомогу, може залучати якесь фінансування, наприклад якісь місцеві програми чи залучати кредитні кошти на свої рахунки.
Якщо у нас ОСББ немає, то нам необхідний помічник-управитель, або організація, яка буде допомагати впроваджувати спільні загальні рішення. У випадку, якщо співвласників невелика кількість – вони можуть спільно управляти будинком і вирішувати всі питання.
Проте що буде, якщо нічого не робити?
Звісно навчитися приймати спільні рішення на перший погляд видається досить складним процесом, адже у більшості наших громадян не було досвіду прийняття таких рішень. Тим не менше законодавець передбачив таку умову, якщо протягом 1 року, тобто вже до 1 липня 2016 року, ті будинки, які ще не змогли вирішити, яка форма управління у їхньому будинку їм підходить, тоді обслуговуючу організацію, тобто управителя для них на конкурсній основі будуть підбирати місцеві органи виконавчої влади.
Тут варто запитати себе, чим ця ситуація відрізняється від того, що ми маємо сьогодні? Сьогодні у співвласників є механізм, як поміняти цю обслуговуючу організацію. Раніше у нас такого механізму не було, тобто кого нам призначили, той нас і обслуговував, як міг: десь на думку мешканців краще, десь гірше. І позбутися його ми не могли, бували випадки, що люди скаржились, але переважно ситуація з місця не зрушувалась.
Тепер, якщо ми не змогли обрати форму управління і нам призначила міська влада управителя, а він нам не подобається, він погано нас обслуговує, то ми можемо зібратися на збори і вирішити що компанія «Х» нам не подобається, ми голосуємо, щоб обрати компанію «У».
Усі відносини з управителем, незалежно від того, яким чином його було обрано, обов’язково ґрунтуються на договірній основі.
Створення об’єднання співвласників багатоквартирних будинків має й свої переваги. В Україні здійснюється програма за якою можливе кредитування ОСББ. Вони можуть отримати кредит на установку вікон, заміну систем опалення чи водопостачання, утеплення будинку. Рішення про кредитування має бути прийняте 75% мешканців будинку.
В Україні наразі кількість тих, хто наважився взяти кредит навіть на незначну сумувід 50 до 100 тисяч гривень, невелика. В основному це пов’язано зі страхами самих мешканців будинку.
Проте, на думку координатора Проекту IFC «Енергоефективність у житловому секторі України» Альони Деригуз, чекати означає втрачати.
За її словами, квартири мешканців будинку не є заставою для банку у разі кредитування, тому страхи людей втратити своє житло безпідставні.
«Брання кредиту може означати підвищення тарифу на квартплату, однак за рахунок економії ресурсів, вартість комунальних послуг не зросте в рази. Єдине, на чому варто наголосити, погашати кредит доведеться усім, навіть якщо хтось був проти взяття кредиту на спільних зборах, де вирішувалось питання про користування послугами банку. Зобов’язання сплати кредиту зберігається і при продажі квартири. У разі, якщо ОСББ не сплачує кредит, банк через суд має право витребувати необхідну суму із загального рахунку ОСББ», - пояснює Деригуз.
У цьому році була запроваджена державна підтримка термомодернізації житлових будівель в Україні. Дана програма діє не лише для ОСББ, а також і для власників приватних будинків.
За програмою держава відшкодовує частину суми кредиту на енергоефективне обладнання та матеріали для населення, ОСББ та ЖБК.
Зокрема держпрограмою передбачено відшкодування:
20% суми кредиту (але не більше 12 тис. грн) – механізм заміни газових котлів для населення;
30% суми кредиту (але не більше 14 тис. грн) – для фізичних осіб для впровадження енергоефективних заходів.
40% суми кредиту (але не більше 14 тис. грн. в розрахунку на одну квартиру) - для ОСББ та ЖБК як юридичних осіб, для загальнобудинкових заходів.
Якщо позичальником є фізична особа-отримувач субсидії на оплату житлово-комунальних послуг, йому відшкодовується 70% суми «енергоефективного» кредиту. Якщо в складі ОСББ є отримувачі субсидій, таке ОСББ отримує відшкодування у середньозваженому розмірі між 40% і 70% — залежно від кількості субсидіантів.
Загалом уже видано 93 кредити на загальну суму 10 583 000 гривень:
За даними Проекту Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) «Енергоефективність у житловому секторі України».
У листопаді в Україні розпочав роботу сайт для мешканців багатоповерхівок moydom.com.
Це майданчик для діалогу жителів між собою і жителів з обслуговуючою компанією (ЖЕК або ОСББ). Сайт дає можливість жителям одного будинку або комплексу обговорити проблеми будинку, об’єднатися і знайти найефективніші рішення.
Перші тижні роботи сайту підтвердили наявність в житлових будинках великої кількості проблем, які потребують обов’язкового вирішення, і показали, що люди готові брати ситуацію в свої руки з метою поліпшення своїх житлових умов.
Олена Британська
Публікація створена за матеріалами медіа-дня проведеному у Львові Проектом Міжнародної фінансової корпорації (IFC, Група Світового банку) «Енергоефективність у житловому секторі України».
