Минулого року столиця Прикарпаття встановила абсолютний рекорд щодо кількості введеного в експлуатацію житла. За даними обласного управління статистики, місто поповнилося майже на 400 000 квадратних метрів новобудов.
Цей показник дозволив Івано-Франківську повернутися у трійку лідерів будівельного ринку України, витіснивши звідти Одесу. Більше житла торік збудували лише у Києві та Львові. Що ж до кількості нових квадратних метрів в перерахунку на душу населення, то наше місто й раніше не мало собі рівни, пише Фіртка із посиланням на Західний кур'єр.
На гребні хвилі
Будівельному феномену Івано-Франківська вже майже півтора десятка років. Журналісти неодноразово намагалися віднайти ключі до його розгадки. Та марно. Професіонали будівельного ринку на прохання розкрити секрет лише посміхаються. Схоже, вони й самі не мають логічного пояснення тому, що місто, яке за кількістю населення перебуває в третьому десятку, будує у кілька разів більше, ніж «мільйонники». Кажуть, на початку 2000-х воно просто упіймало хвилю…
Вітчизняні експерти виділяють два основні цикли розвитку ринку житлової нерухомості. Перший мав місце з 1992-го по вересень 2001 р. Оскільки пропозиція не відповідала попиту, спостерігалося значне підвищення цін на квартири. Свого максимуму вони досягли у 1997 році. У Франківську за квадратний метр житла на вторинному ринку давали по 200-250 доларів США. Для пострадянського періоду, то були дуже великі гроші…
Первинний ринок був мізерним. В 1991—1998 рр. в обласному центрі в середньому будувалося 60 тис. кв. м у багатоповерхівках та майже 5 тис. кв. м у приватному секторі. Очікувати будівельного буму не доводилося, оскільки централізовані капіталовкладення в житлове будівництво майже припинилися, а про приватні інвестиції й мови не було. У 2000 р. в Івано-Франківську було здано в експлуатацію усього 23,2 тис. «квадратів» (приблизно 300-350 квартир). Тож при розробці нового генплану обласного центру перевага віддавалася садибній забудові (в 1990-х житлові «коробки» довкола міста росли як гриби після дощу). Аж раптом…
У вересні 2001 року, як відзначають експерти, розпочався новий цикл, що триває дотепер. Для нього є характерним впровадження ринкових механізмів, розвиток іпотечного кредитування, тощо. Поступове зростання цін на житло у 2006—2008 рр. набуло ажіотажно-спекулятивного характеру, втративши зв’язок із динамікою реальних доходів населення. В цей час у Івано-Франківську квадратний метр щокварталу додавав у ціні приблизно по 100 доларів США, сягнувши влітку 2008-го неймовірної позначки у 1 000 доларів! Парадокс, однак знецінення національної валюти та припинення видачі іпотечних кредитів мало вплинуло на динаміку будівництва нових осель в обласному центрі. Швидше, навпаки…
«Ринок нерухомості взагалі дуже цікаво реагує на валютні коливання, – ділиться своїми спостереженнями пан Ігор, працівник однієї з компаній-лідерів будівельного ринку Івано-Франківська. – Знецінення гривні майже завжди… підвищує попит. І навпаки. Тільки-но гривня проявляє ознаки до зміцнення, торгівля новим житлом сповільнюється. Згадана обставина зайве свідчить про те, що основними покупцями франківських квартир є ті, хто отримує дохід у валюті, а це здебільшого наші заробітчани…»
Недосяжна мрія
Офіційна статистика підтверджує слова експерта. Якщо у «стабільні» часи, коли долар вартував вісім гривень, в Івано-Франківську щороку здавали трохи більше 200 тис. кв. м новобудов, то у 2014-15 рр. – 381 і 399 тис. відповідно. Лише за три останні роки в обласному центрі прийнято в експлуатацію понад 1 000 000 квадратних метрів нових осель! Це при тому, що загалом житловий фонд міста у 2015 вимірювався цифрою 6,33 млн. кв. м.
Чи обласний центр вже пройшов пік житлового будівництва? – цікавлюся у пана Ігоря. «Щоб зрозуміти, чи наситилося місто житлом, достатньо зателефонувати до кількох провідних компаній-забудівників і поцікавитися вільними площами в новобудовах, – каже експерт. – Запевняю вас, що в будинках, які введено в експлуатацію, практично немає пропозицій. Це говорить про те, що населення надалі готове інвестувати кошти в нове житло. Можливо, не в таких обсягах, як раніше. Але процес триватиме…».
Обласне управління статистики наразі не оприлюднило показники за перше півріччя, а цифри січня-березня не є показовими, оскільки в цей час здача житла є традиційно низькою. Торік, приміром, вона склала менше 10% річного обсягу у 398 687 квадратних метрів. Найбільші об’єми у 2015-му припали на четвертий квартал – майже 60%. Що цікаво, 43,5% нових осель було зведено поза міськими межами, на території сіл, які підпорядковані міськраді – Крихівців, Вовчинця, Угорників і Микитинців. Вони вже давно і активно віддають свої площі під висотну забудову (поза процесом наразі тільки Хриплин через свою віддаленість від центру). Зокрема, у Крихівцях БК «Ярковиця» завершує реалізацію масштабного проекту «Калинова слобода», аналогів якому, як вважають фахівці, в найближчій перспективі не передбачаєтья.
Попри вагомі темпи будівництва, для більшості мешканців обласного центру нове житло, як і раніше, залишається недосяжною мрією. Середня вартість квартири-сирця у компаній-лідерів складає 9 500 грн. за квадратний метр. Річного доходу пересічного франківчанина вистачає лише на 4-5 «квадратів», тож навіть на придбання однокімнатної квартири йому потрібно відкладати гроші щонайменше вісім років.
До речі, поняття «сирець» у різні часи мало різне наповнення. Сьогодні під ним розуміють хорошої якості вікна і двері, стяжку на підлозі (у кухні, ванній кімнаті і коридорі – з вмонтованим електропідігрівом), пошпакльовані стіни і лічильники на всі види комунпослуг. Як показує практика, клієнт все одно облаштовуватиме помешкання на свій розсуд, тож останнім часом забудівники відмовилися навіть від монтажу електророзводки.
«Однокімнатні квартири в новобудовах нині пропонують площею 38-44 кв. м, двокімнатні – 58-68, трикімнатні – від 77 і вище, – розповідає пан Ігор. Структура ринку не має сталого характеру і нагадує кардіограму. Якщо надворі криза, то покупці насамперед цікавляться одно- та невеликими за площею двокімнатними оселями, якщо в економіці пожвавлення – зростає попит на дво- та трикімнатні помешкання».
Всі хочуть жити в Івано-Франківську?
Як мовилося на початку матеріалу, столиця Прикарпаття повернула собі місце в трійці лідерів серед обласних центрів за кількістю зведеного житла. Ми вдвічі перевершили показник сусіднього Тернополя, в 1,6 раза – Харкова, в 2,5 раза – Дніпропетровська. Чому ж усі так хочуть жити в Івано-Франківську?
Наше місто зручне насамперед з точки зору логістики. Розташоване воно в самісінькому центрі області. Більшість населених пунктів зосереджені в радіусі 60 кілометрів. За умови добрих шляхів, це лише година їзди автомобілем. З одного боку – пасмо гірських поселень з традиційно високим приростом населення, однак проблемних з точки зору земельних ресурсів і робочих місць. З іншого – депресивні сільськогосподарські райони, звідки молодь й у кращі часи намагалася перебратися до міста.
Водночас новоспечені власники франківських новобудов не поспішають ставати повноцінними мешканцями обласного центру. За останнє десятиліття офіційне населення Івано-Франківської міськради зросло лише на 6-7% – з 235 до 250 тисяч, в той час як житловий фонд – на 150% (з 4,16 до 6,33 млн. кв. м). Лише незначна кількість покупців справді має нагальну необхідність у новому житлі. Інші беруть, так би мовити, про запас – для дітей, внуків… Купівля нерухомості у великому місті є одним зі способів збереження заощаджень. Відтак багато квартир не заселяються роками.
Втім, будують не лише в обласному центрі. Рекордні для Франківська «квадрати» склали менше половини загальнообласної цифри – 46,6% (в 2014 р. – 41,9%, в 2013 р. – 45,0%, в 2012 р. – 39,2%). І це при тому, що торік область (без свого центру) скоротила площі новобудов майже на 15% – з 528 до 458 тисяч кв. м. Починаючи з 2013 року серед адміністративних одиниць краю друге місце після Івано-Франківська посідає Тисменицький район. Торік тут збудували 77,8 тис. кв. м житла (в 2014 р. – 94,8, в 2013 р. – 64,3).
Раніше друге місце за кількістю прийнятого в експлуатацію житла утримувала Яремчанська міськрада, постійне населення якої складає усього 23 тис. осіб (18 місце серед 20-ти адмінодиниць Івано-Франківщини). Будівельний бум тут розпочався із розбудовою «Буковеля». Та він, схоже, вже у минулому. Для порівняння, в 2012 р. в Яремчому і підпорядкованих йому селищах здали в експлуатацію 61,7 тис. «квадратів», торік – майже наполовину менше – 37,7 (в 2014 р. – 50,8). Відтак яремчанці відкотилися в обласному рейтингу з 3-ї на 5-ту позицію.
Третьою стала Коломия, яка останнім часом демонструє позитивну динаміку. Як і обласний центр, столиця Покуття торік встановила особистий рекорд – 45,1 тис. кв. м нового житла. Нещодавно коломийська мерія підписала угоду з франківською БК «Мельник» на будівництво цілого мікрорайону, чого раніше не практикувалося. Це буде перший досвід не лише для покутян, але й для представників обласного центру, котрі майже не полишали меж свого міста.
Торік обсяги будівництва житла наростили лише п’ять «одиниць» – Івано-Франківська і Болехівська міськради, Косівський, Тлумацький і Рогатинський райони. Попри те, саме рогатинці вкотре посіли останнє місце у «підсумковій таблиці» – усього 5,9 тис. кв. м новобудов. Недалеко втекли городенківці (6,3), верховинці (6,6) і галичани (7,8).
Володимир ГОРОЩАК
